La evolución del modo de vida urbano de nuestras ciudades y la aparición de novedades tecnológicas tales como porteros electrónicos, videoporteros, etc. han conducido a numerosas Comunidades de Propietarios a plantearse la posibilidad de vender viviendas inicialmente destinadas a constituir morada del/la portero/a del edificio para sanear económicamente sus cuentas y poder sufragar gastos extraordinarios como los derivados de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o similares provocados por la vetustez de inmuebles construidos hace muchos años.
Para poder vender tales viviendas en Catalunya en edificios que se hallen en régimen de Propiedad Horizontal, lo primero que debe hacerse es “desafectar” tal entidad de su condición de “elemento común” de la Comunidad de Propietarios, o cuyo efecto el art. 553-26 c) de Codi Civil de Catalunya, establece que será suficiente el voto de 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto que representan a su vez las 4/5 partes de las cuotas de participación. Es decir que, en Catalunya, a diferencia del resto del Estado, para la desafectación de un elemento común no se requiere unanimidad sino una mayoría de 4/5 partes.
Como quiera que la desafectación de la vivienda del portero comporta necesariamente un nuevo reparto de cuotas o coeficientes en la Comunidad porque hay que asignarle al nuevo elemento una cuota, indefectiblemente los restantes pisos y elementos privativos de la comunidad verán reducida proporcionalmente su respectiva cuota, toda vez que el sumatorio de cuotas en un edificio en propiedad horizontal ha de ser siempre cien.
El problema radica, aunque, según el art. 553.26.1 a) del Codi Civil de Catalunya para modificar tales cuotas se requiere la unanimidad de todos los propietarios, lo que implica una contradicción con el régimen de 4/5 partes previsto para la desafectación de elementos comunes puesto que no puede desafectarse un elemento sin modificar las cuotas.
La interpretación más coherente pasaría por considerar que si la modificación de cuotas deriva de una desafectación, en ese caso se podrá adoptar el acuerdo de modificar las cuotas también por mayoría de 4/5 y no por unanimidad, pero esta no es una cuestión pacífica.
El régimen de adopción del acuerdo sería el establecido en el propio art 553.26 de manera que habrá de realizarse la óptima y correcta convocatoria de Junta, con expresión clara del orden del día, con notificación individualizada a los propietarios expresando aquellos privados de voto y tras la celebración deberá notificarse fehacientemente a los ausentes quienes dispondrán del plazo de un mes desde la notificación para oponerse al mínimo y si no lo hacen se considera que su voto es afirmativo al acuerdo adoptado.
Una vez adoptado el acuerdo, el secretario de la Comunidad, emitirá una certificación, con el visto bueno del presidente, que indique que en el Libro de Actas consta transcrito el Acuerdo referido, siendo necesaria la aseveración notarial de que el suscribiente de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo.
Tras la adopción del Acuerdo de desafectación, con reajuste de cuotas, el antiguo elemento común pasa a ser propiedad privativa de cada uno de los propietarios en régimen de proindiviso en proporción al coeficiente que ostentaban en la Comunidad y en realidad son estos propietarios individualmente considerados quienes proceden a vender el nuevo elemento a terceros interesados.
Sin embargo, no es necesaria la comparecencia notarial de todos ellos en el momento de la venta ni el otorgamiento de un Poder por parte de dada uno de ellos, sino que será el propio presidente de la Comunidad, con la certificación del acuerdo otorgará la escritura de venta, para lo cual es imprescindible que el Acuerdo de la Comunidad previo le faculte para otorgar tal escritura.
Es de remarcar, por su trascendencia y efectos, la necesidad de que, en caso de que alguno de los pisos y entidades esté hipotecado, el acreedor hipotecario consienta la desafectación y venta, pues, en caso contrario las hipotecas previas de los pisos y locales acabarían gravando el nuevo elemento resultante de la desafectación por la totalidad de la deuda garantizada.
Por lo que respecta a la fiscalidad de la operación de desafectación y posterior venta, cabe decir que la desafectación y conversión del elemento común en privativo estará sujeto a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de “documentos notariales” sin que la mera desafectación produzca incremento patrimonial.
Sin embargo, la posterior venta sí generará tanto el Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza Urbana (plusvalía municipal) como el posterior impacto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (si los comuneros son personas físicas) o en el Impuesto de Sociedades (si los comuneros son sociedades) de cada uno de los copropietarios-vendedores en función de la diferencia entre el precio de adquisición y el de su posterior transmisión a terceros.
Por su parte el comprador deberá pagar el correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) sobre el importe correspondiente al precio de compraventa.
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